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上海高星級酒店發(fā)展形勢分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-6-8
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- 中研網(wǎng)訊：
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2010-2015年中國旅游行業(yè)投資分析及深度研究咨詢 由于受到金融危機的影響，全球旅游業(yè)一度萎縮，經(jīng)過了14個月連續(xù)下降后，2009年年底逐步出現(xiàn)2010-2015年后危機時代休閑度假行業(yè)發(fā)展形勢分析 金融危機已經(jīng)發(fā)生近18個月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價格開始變得穩(wěn)定、形勢開始反轉。盡管發(fā)達2010-2015年后危機時代度假行業(yè)發(fā)展形勢分析及投 金融危機已經(jīng)發(fā)生近18個月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價格開始變得穩(wěn)定、形勢開始反轉。盡管發(fā)達2010-2015年后危機時代旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢分析 金融危機已經(jīng)發(fā)生近18個月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價格開始變得穩(wěn)定、形勢開始反轉。盡管發(fā)達上海高星級酒店業(yè)已經(jīng)進入了起碼2到3年的困難時期
“上海世博會將直接拉動消費600億元至1000億元，其中酒店業(yè)受益程度達34.3%。”幾個月前，趙煥焱還信心十足。
2008年金融危機之后一直步履艱難的高星級酒店，把世博會當成了行業(yè)轉折的最好機會。
趙煥焱是華美酒店顧問機構首席知識管理專家，國內最早開始研究世博會期間上海酒店房間數(shù)缺口的專家之一。他的估算其實還偏于保守，另一個在業(yè)內流傳甚廣的酒店業(yè)受益數(shù)據(jù)是“41%以上”。
在趙煥焱的測算模型中，F(xiàn)1大賽對上海高星級酒店的影響，將是世博會影響力的最貼近參照。
但結果卻大大出乎他的意料。
世博會拉動效應低于預期
往年F1大賽的時候，很多高星級酒店總經(jīng)理都能接到內部電話，要求幫忙安排房間。但2010年F1的時候，卻“沒聽哪個總經(jīng)理說接到了類似的電話”。
2009年F1大賽期間，上海五星級酒店的入住率整體提高了23%。F1賽場所在的嘉定區(qū)13家高星級酒店，房價則提高了63%。
2010年F1大賽更加緊湊，只有4月16日到18日3天，按以往的經(jīng)驗，賽事持續(xù)時間越短，人流量就越集中。但事實是，嘉定區(qū)4月中旬四星級酒店平均價格為500元左右，三星級酒店平均價格為250元左右，與平日基本持平。上海市區(qū)酒店價格則是五星1400元左右、四星600元左右、三星350元左右。
隨后的事實表明，世博會期間五星級酒店的表現(xiàn)，“遠遠低于預期�！敝倭柯�(lián)行高級副總裁吳嘉保告訴《瞭望東方周刊》，2010年3到4月，世博會眾多場館進入最后籌備階段，大批場館代表來到上海，他們大多入住高星級酒店。即便如此，上海高星級酒店的業(yè)績表現(xiàn)也不理想。
華美酒店顧問機構提供的數(shù)據(jù)也顯示，臨近世博的籌備期沒有給上海的高星級酒店帶來明顯增長的收益。
2010年第一季度，上海入境過夜接待人數(shù)增長了24.41%。
星級酒店平均入住率為52.99%，比2009年提高了7.11%。其中，五星級和四星級酒店入住率分別為56.34%和52.43%，只提高了10.47%和9.42%，仍在60%的警戒線以下，而且，平均房價分別為967.08元和503.86元，分別下跌了2.52%和2.78%。
也就是說，即使入境過夜人數(shù)有了較大增長，但上海的高星級酒店依然在以降價的方式推升入住率。
于是，很多高星級酒店在4月份陷入了世博會期間房間定價的煩惱。
“前幾個月的市場表現(xiàn)，讓大家對世博期間的入住率很吃不準。都搞不清楚世博會究竟能起到多大的拉動作用，所以，我們很難確定，究竟應該在世博前預訂出多少房間�！焙郎鷩H酒店集團（中國）董事長章偉信告訴記者。
考慮到金融危機的影響逐步減弱，2010年高星級酒店業(yè)的經(jīng)營狀況本該有一定的回升，有世博會開幕式的5月份，應該是上海星級酒店業(yè)的最高峰。
華美的抽樣調查顯示，上海五星級酒店的5月預訂房平均房價比2009年上漲了20%，最高上漲到1600元左右，四星級酒店房價最高上漲到700元。以最高房價計算，這比第一季度平均房價分別高出600多元和近200元。
但按照仲量聯(lián)行歷年公布的數(shù)據(jù)，1600元的價格，只是2006、2007年的年平均房價，只比2008年的年平均房價高100元。
即使是在高峰時段賣出了往年的年均價，“上海也只有個別高星級酒店達到80%的入住率”，2006年和2007年的年平均入住率，都在70%左右�！叭绻麤]有世博會，今年高星級酒店業(yè)的表現(xiàn)還要慘淡。”吳嘉保告訴記者。
行業(yè)畸形根源
在研究酒店業(yè)的各類文獻中，來自房地產(chǎn)的資金一直被稱為“業(yè)外資本”。言下之意，是這些上海高星級酒店的主要投資者都不專業(yè)。
“有家跨國公司想包一個酒店搞活動，負責人一連走了14家酒店都沒有下單，說要是在國外，一般走個五六家酒店就可以定下來了。這就說明，上海的酒店千篇一律，沒有特色�！壁w煥焱說，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)酒店，大多不是抱著正兒八經(jīng)經(jīng)營一個產(chǎn)業(yè)的態(tài)度。“造好就包給國際酒店集團管理，坐等不動產(chǎn)升值。事前沒有明確的規(guī)劃，事后也不介入管理。”
聘請國際酒店集團的確是國際通行的辦法，但中國的開發(fā)商選擇了一種錯誤的模式。
目前國內最普遍的模式是，國際酒店管理集團純粹管理，不涉及酒店投資，而是按照營業(yè)收入收取固定的管理費；而在歐美和日本，酒店管理集團往往要租賃酒店經(jīng)營。兩種模式最大的區(qū)別在于，中國高星級酒店的經(jīng)營風險，完全是由酒店業(yè)主來承擔的；在歐美和日本，風險則完全在跨國管理集團。
20多年來，外資投資星級酒店只占中國整個酒店市場投資額的4%。趙煥焱說，目前中國酒店業(yè)的主流已經(jīng)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)加跨國公司品牌，“北京57家五星級酒店中一半以上都是跨國公司品牌管理的。每年中國酒店業(yè)付給國際酒店管理集團的管理費就超過百億元，而他們是不需要承擔任何風險的�！�
風險和收益不對等，推動了國際酒店管理集團在中國的瘋狂擴張。
在20世紀，國際酒店集團還遵循著一條鐵律，就是在同一個城市里，同一個酒店品牌只管理一家酒店�！暗F(xiàn)在，不少國際集團在同一城市有3到4個品牌，同樣品牌在同一個城市管理三四家酒店，因此，管理的酒店總量可以達到10家以上�！�
在過去幾年中，酒店業(yè)的快速發(fā)展掩蓋了模式的缺陷。但一旦行業(yè)進入不景氣周期，大量矛盾就暴露了。
一個最明顯的體現(xiàn)就是在酒店降價上的分歧，當酒店經(jīng)營不善的時候，酒店業(yè)主希望維持充足的現(xiàn)金流，以抵消成本支出；但酒店管理者要維持自身品牌長期資產(chǎn)價值，總是把降價作為最后不得不使用的手段。
“所以，酒店降價也是上海高星級酒店退無可退的證據(jù)�！辩娊鹑A說。
“10月后，上海地區(qū)酒店的平均房價會有兩位數(shù)的下滑。”趙煥焱說，上海高星級酒店以價格換入住率的價格大戰(zhàn)已無懸念。
酒店業(yè)擴容仍在繼續(xù)
即便如此，上海酒店業(yè)的擴容仍未停止。
4月底，全球第二大酒店管理集團溫德姆國際酒店集團（WyndhamHotelGroup）就在世博園周邊一次開出兩家酒店。
位于南外灘的興榮溫德姆酒店擁有321間客房，屬于該集團旗下最高端的超白金五星級品牌。和興榮溫德姆酒店隔黃浦江相望的，是該集團旗下另一個五星級酒店品牌，“兩個酒店只隔一個楊浦大橋�！睖氐履肥紫瘓�(zhí)行官EricDanziger告訴《瞭望東方周刊》，雖然上海的高星級酒店業(yè)已現(xiàn)頹勢，但另一個不容忽視的問題是，“隨著各大國際酒店管理集團在上海布局越來越密，好的地段已經(jīng)比短期的經(jīng)營效率更加重要�！�
EricDanziger說，2011年，該集團還將在上海開設一家新的溫德姆寶蓮大酒店，同樣是五星級。
“一個肯定的結論是，上海高星級酒店業(yè)已經(jīng)進入了起碼2到3年的困難時期�！钡�2010年高星級酒店的大幅增長，“是很多酒店為了搶世博商機而提前開業(yè)，并不是為了世博而新開酒店�！焙郎鷩H酒店集團（中國）董事長章偉信說。
章偉信認為，國際酒店品牌并不會減慢擴張的步伐，首先，酒店業(yè)經(jīng)營并不是短期行為，誰也說不好接下來的幾年里，上海的兩大中心建設會不會造就另一個酒店業(yè)大發(fā)展，所以也沒人敢就此放棄珍貴的資源；另一方面，行業(yè)艱難也是兼并重組的最好機會。
更何況，即使挺不過這段艱難的時期，酒店品牌沒有風險，大不了拍拍屁股走人；“酒店業(yè)主也不會退縮，因為他們要的是附加效益而非經(jīng)營效益，酒店經(jīng)營再不好，跟地皮的升值相比也是個小問題。”趙煥焱說，一片蕭條中，行業(yè)模式的轉變卻依然缺乏動力，“行業(yè)還在快速膨脹，矛盾繼續(xù)在積累�！�
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